¿Debemos Alquilar Nuestro Departamento Amoblado?

 

Por fin logró su sueño anhelado de adquirir su departamento en Lima, dónde se mudará una vez que se jubile y regrese a vivir a su patria. Mientras eso suceda, una buena alternativa sería que lo alquile amoblado, equipado y por temporadas. De esta manera, usted puede reservarlo para usted y/o su familia por determinado tiempo del año cuando viaje a Lima.

El resto del tiempo lo puede estar alquilando por semanas o meses a empresas, embajadas, ejecutivos o turistas. Cabe resaltar, que el precio base de alquiler mensual de los departamentos amoblados y equipados se incrementa en un mínimo de un 50% más que los departamentos sin amoblar, que se ofrecen sin incluir en el precio de alquiler los servicios de electricidad, telefonía fija, TV Cable, internet inalámbrica, mantenimiento del edificio, agua, etc.

Antes de realizar la inversión en un departamento con el fin de alquilarlo amoblado, equipado y por temporadas, debe averiguarse si el Reglamento Interno del edificio donde desea comprar el departamento permite el alquiler temporal. Por ejemplo, hay algunos edificios en los que su Reglamento Interno solo permite el alquiler por un tiempo mínimo de 6 meses y otros de 1 año.

Recuerde que como peruano residente en el exterior no requiere tener un RUC, así que el pago mensual del impuesto de alquiler (actualmente del 5%), lo paga el inquilino a modo de retención y no el propietario.  En caso alquile el departamento por temporadas de mínimo 6 meses, el Contrato de Arrendamiento podría indicar que el inquilino se hace responsable de los pagos de arbitrios, mantenimiento del edificio, de todos los servicios y del impuesto de alquiler mensual.

Si se decide por alquilar su departamento por temporadas menores a 6 meses y en vista que el tiempo mínimo del Contrato que se firma con los proveedores de cable, teléfono e internet es de 6 meses, lo usual es que deberá alquilarlo incluyendo en el precio de alquiler el pago de los arbitrios, del mantenimiento del edificio, los servicios básicos, también los de cable, de internet inalámbrico y opcionalmente de telefonía fija. Cabe resaltar que en el cálculo del precio base de alquiler debe incluir también el impuesto predial, el cual solo el propietario tiene la obligación de pago.

El distrito en Lima con mayor demanda por departamentos amoblados y equipados es Miraflores, particularmente la exclusiva área de los malecones o el centro de Miraflores. Si no tiene el presupuesto suficiente para invertir en un departamento en los malecones, una alternativa es invertir en departamentos de edificios ubicados en el centro de Miraflores y que cuenten con áreas comunes,  de las cuales las que tienen mayor demanda por parte de los inquilinos durante todo el año es el gimnasio y el área de parrillas. Cabe acotar, que si el edificio no cuenta con gimnasio, siempre cabe la posibilidad que usted pueda ofrecer el acceso a uno, mediante la compra de una membresía para sus inquilinos.

Para amoblar y equipar un departamento pequeño de 1 dormitorio con muebles, enseres de cocina, de cama, equipos y artefactos de estreno, necesitará un mínimo de US$5,000 aprox. En lo que se refiere a la compra de muebles, una buena alternativa para el inversionista es la compra de los mismos directamente del fabricante, para ello una buena opción en Lima es el Parque Industrial de Villa El Salvador o Plaza Hogar de Surquillo. Sin embargo, si usted quiere ahorrar tiempo y librarse del dolor de cabeza de amoblar y equipar su departamento, una opción sería comprarun departamento ya amoblado y equipado.

Por último, los Contratos de Arrendamiento de los departamentos que se alquilan amoblados deben incluir un Anexo con el Inventario de todos los muebles, adornos, vajilla, artefactos, ropa de cama, etc. que cuenta el departamento que se está alquilando.

¿Qué Es Un Agente Inmobiliario?

El Agente Inmobiliario es cualquier persona natural o jurídica, formalmente reconocida por el Estado y que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de contraprestación económica.

Este Agente es reconocido por Ley 29080 de Creación del Registro de Agentes Inmobiliarios y desarrolla el servicio de intermediación destinado a la adquisición, administración, arrendamiento, comercialización, asesoramiento, consultoría, transferencia, venta, cesión, uso, usufructo, permuta u otra operación inmobiliaria a título oneroso de inmuebles.

Deberes del agente Inmobiliario:

.   Es deber de este agente actuar en los contratos sobre bienes inmuebles bajo el principio de la     buena fe y transparencia.

·      Asesorar en la evaluación comercial para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideración.

·     Orientar a los propietarios acerca del valor y las características de los bienes y las consecuencias de los actos que realicen.

Al estar avalado por el estado peruano, las infracciones de los agentes inmobiliarios susceptibles a sanción son establecidas por la ley y son las siguientes:

. Actuar como Agente inmobiliario sin contar con reconocimiento del Estado.

. Actuar sin el consentimiento expreso de todas las partes.

· Retener indebidamente cualquier documento o dinero de las partes.

· Remitir información falsa o incompleta de las operaciones inmobiliarias en la que interviene.

No podemos olvidar que toda propuesta verbal o escrita por parte del agente tiene por finalidad la celebración de un contrato sobre el bien inmueble que se está tratando.

¿Cómo Vendo Mi Propiedad En Perú Desde El Extranjero

 
Si piensa que ha llegado el momento oportuno para vender su propiedad en Perú, las preguntas que seguramente se va a formular son: ¿A qué precio debo vender mi inmueble? ¿Cómo hago para vender mi propiedad si resido en el exterior? ¿Le encargo a algún pariente que venda mi propiedad o recurro a un profesional en Bienes Raíces?

Tasación de su Casa en Perú

Si se trata de tasar su inmueble en Perú con la finalidad de venderlo, usted puede recurrir a los servicios profesionales de un perito valuador, el cual hará un estudio minucioso y le presentará diferentes tipos de valores a su inmueble, tales como valor de reposición, valor comercial y valor de realización. Si tiene prisa en vender su inmueble puede guiarse del valor de realización, que es el valor que utilizan los bancos en Perú y se podría decir que es el valor mínimo razonable que podría vender su inmueble.

Empero, en la mayoría de casos el valor que más le interesa al propietario que desea vender su inmueble es el valor comercial.  A diferencia de las tasaciones en los EE.UU., en la que la tasación arroja un único valor y se obtiene considerando los precios de venta de inmuebles similares vendidos en los últimos meses en el área donde se ubica el inmueble valuado; en el Perú, el valor comercial de un inmueble se obtiene considerando los precios de inmuebles en venta similares, localizados en la zona donde se ubica el inmueble valuado.

Las inmobiliarias en Perú disponen de una extensa base de datos de inmuebles en venta que en la mayoría de casos no cuentan con un cartel de venta en sus fachadas y no siempre se anuncian en los periódicos.  Esta ventaja adicional hace que las inmobiliarias brinden también los servicios de valuación comercial de su inmueble a los propietarios que planean vender su propiedad.

Poder para Venta de Inmuebles en Perú

Cabe mencionar que si reside en el exterior y piensa vender su inmueble en Perú, sería más conveniente que otorgue un Poder a un familiar de su confianza en Perú para que realice el trámite por usted. Para ello deberá de contactarse con el Consulado de Perú más cercano a su ciudad de residencia  y coordinar una cita para llevar los documentos y la Minuta respectiva. Una vez que el Poder para vender su propiedad esté inscrito en Registros Públicos, su Apoderado también estará facultado para firmar una Autorización de Venta con la Inmobiliaria o Agente Inmobiliario.

Si usted desea evitar en lo posible imprevistos en una transacción que involucra una significativa suma de dinero, como es la venta de un inmueble, lo aconsejable es que contrate los servicios profesionales de una Inmobiliaria o Agente Inmobiliario registrado con el Ministerio de Vivienda del Perú para que se encargue de revisar si la documentación de su propiedad está en regla, de la adecuada valuación comercial, y por supuesto, de la promoción y venta de su inmueble.

Cómo Encontrar A Un Agente Inmobiliario Profesional?

 

Los agentes tienen un papel importante dentro de la compra-venta de una propiedad, pues tienen la capacidad para orientarlo en la selección, negociación, proceso de compra, etc.

La seriedad y formalidad de un agente inmobiliario depende de la compañía en la que trabaje, el prestigio y buen nombre propio y de la empresa en el mercado local.

Existen ciertas características que se deben tomar en cuenta al contratar un agente, entre ellas están:

1.-Honestidad

2.-Empatía (capacidad para entender y ponerse en el lugar del cliente)

3.-Facilidad para los calculus

4.-Capacidad para pensar en forma lógica.

Note que lo primero es la honestidad. Lo menos que desea un cliente es contratar a un agente que tiene una agenda oculta y que esta tratando de engañarlo para hacer algo que va en contra de sus intereses. Usted necesita un agente que le diga la verdad aunque sepa que quizás usted no desea escucharla o aunque ello pueda significar la perdida de una comisión de venta.

El agente que usted consiga puede significar una enorme diferencia en cuanto a encontrar la casa idónea para usted o no. Con un buen agente, la búsqueda de una casa será mas agradable, las negociaciones se llevaran con dignidad y es probable que usted quede muy satisfecho con el inmueble que finalmente adquiera. Por otro lado con un agente no calificado, cada paso que de puede ser difícil y dar por resultado un lugar que en realidad no deseaba.

Existen muchas formas de encontrar un agente inmobiliario:

En la oficina del agente:

Una manera de conseguir un agente es acudir a cualquier empresa inmobiliaria reonocida, sin embargo esto no garantiza que encontrará al mejor agente. Los agentes mas nuevos son normalmente los que se mantienen más tiempo dentro de la empresa, porque les ayuda a conseguir clientes (prospectos). Con frecuencia los más experimentados tienen suficientes referencias como para mantenerse ocupados. Eso no significa que no quieran clientes nuevos, todo cliente es una venta y una comisión potencial, se trata simplemente de que no es probable que usted consiga ese mejor agente simplemente entrando a la oficina.

Por recomendación:

Otra manera de encontrar un agente es a través de recomendaciones. Quizás un amigo o pariente haya comprado o vendido recientemente una propiedad, haya tenido una buena experiencia y le hable elocuentemente de su agente. Llame a ese agente y entrevístese con el o ella. Consiga una lista de las propiedades que haya vendido en los últimos seis meses junto con la lista de teléfonos de sus compradores y vendedores a quienes representó, después llame a esas personas y escuche sus comentarios, si son favorables ya tiene el agente que busca.

Por medio de Internet:

Actualmente el Internet es la mejor opción en la búsqueda debienes raíces, debido al ahorro de tiempo y a la rapidez, pues el cliente puede tener una información mas detallada y precisa mediante fotos, textos y visitas virtuales.

Mediante las páginas amarillas:

Antes de llamar a una empresa anunciada en las paginas amarillas, escriba detalladamente los requerimientos o las características de la propiedad en venta o compra, posteriormente llame y mande esa nota vía fax o correo electrónico, esto le dará al agente una idea mas precisa de la propiedad que usted quiere comprar o vender, además de que será usted la primera opción del profesional al llegar la propiedad o el cliente con los requerimientos específicos. Una vez que el vendedor le llame para avisarle que tiene alguna propiedad en venta pídale que le mande la mayor cantidad de información como fotografías, ubicación, precios etc, esto le ahorrara tiempo y dinero, las mejores empresas anuncian sus propiedades en paginas de Internet, donde los clientes las pueden ver con detalles.

Asociaciones locales:

Una manera de localizar a agentes inmobiliarios de confianza consiste en contactar a las asociaciones locales. Estas asociaciones se rigen por medio de un código de ética, el cual es una garantía al momento de realizar alguna operación, en nuestro país existe la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI).

Otras maneras de encontrar un agente:

Busque letreros que anuncian casas en venta (que suelen mencionar al agente vendedor), vea el nombre que aparece con mas frecuencia y llame a esa persona.

Asesoria Legal Inmobiliaria, Una Necesidad

En estas fechas en que todo es caro, la ilusión de miles de familias es poder adquirir la tan ansiada casa propia, hecho por el cual se sacrifican muchas cosas, especialmente la familia, situación que nos puede llevar a la gran alegría de poder conseguir lo que siempre se ha soñado, pero a la vez, no debe arriesgar su inversión, puesto que de ser así, podría perder el dinero, la propiedad y hasta la paciencia, además de todo el sentido del humor.

Tenemos que reconocer que no es usual que las personas consulten previamente con un Abogado para adquirir un bien o servicio, por que de ser así, realmente se evitarían una gran cantidad de procesos judiciales, lentos, tediosos y con el riesgo de estar sometido a los grandes actos de corrupción que aún subsisten en ese Poder del Estado.

Lo que toda persona debe hacer antes de adquirir un inmueble, es tomar conocimiento si el vendedor es una persona natural o jurídica, cual es su historial, los antecedentes del bien, y muchos otros datos más, pero lo más importante es contar con la asesoría de un Abogado, para cautelar su inversión, quien deberá brindarle la seguridad jurídica a efectos que no se vea perjudicado en la celebración del contrato respectivo, o las condiciones de venta y la calidad del bien materia de compra pero algo aùn màs importante, si la empresa constructora es cumplida o no. Cuando el vendedor es una persona jurídica, debe distinguirse claramente si corresponde a una empresa corredora o a una empresa constructora y en este segundo caso, debe considerarse si el Proyecto es Autofinanciado o con respaldo bancario, por lo que tienen que tomarse medidas de seguridad como el verificar su historial crediticio, con que Bancos trabaja, si es un buen pagador, si tiene denuncias por incumplimiento o por malas obras, etc., con lo que se puede tener una apreciación general de su historial empresarial y no ser sorprendido.

No se dejen sorprender además con esas ofertas de autofinanciamiento que muchos ofrecen y que no es otra cosa que usted construya su propia casa, pero que además depende que los otros compradores también cumplan con sus pagos, ya que nadie se hace responsable de la culminación de las obras.

Lógicamente, para aquellos que se encuentran fuera del país, en muchos casos tienen algunos beneficios en las entidades bancarias para realizar sus compras de propiedades, sin embargo, es necesario evaluar el costo beneficio, que no es otra cosa que la elevación del precio del bien en forma desproporcionada, frente a un financiamiento bancario que dificulta la operación de compra o la dilata innecesariamente.

Lima ha mejorado, ello es notorio, por eso, no dude en adquirir una propiedad, que es la mejor inversión que puede realizar, pero recuerde bien, lea todo el documento que pretendan que firme, el sobreentender que esta bien, le puede traer problemas.